Спори щодо нерухомості вирішують позовами про визнання права власності (ст. 392 ЦК), витребування майна (ст. 387–388 ЦК), визнання договору недійсним (ст. 215 ЦК) або усунення перешкод (ст. 391 ЦК). Важливо одразу заблокувати продаж об’єкта арештом.
Найчастіше до мене звертаються, коли квартиру продали без згоди співвласника, коли забудовник не передає житло, коли спадкоємці не можуть поділити будинок або колишні мешканці не виписуються.
Як адвокат з нерухомості у Львові я перевіряю історію об’єкта за реєстрами, шукаю слабкі місця в угодах і обираю спосіб захисту, який реально поверне вам майно або гроші.
Коли звертатися
Що я роблю
- IПеревірка реєстрів. Історія переходу права, обтяження, судові справи.
- IIСтратегія. Визначаю, який позов поверне вам майно найкоротшим шляхом.
- IIIЗабезпечення. Прошу суд заборонити відчуження об’єкта.
- IVСуд. Веду справу, призначаю експертизи за потреби.
- VРеєстрація. Реєструю право за рішенням суду.
Перевірка, з якої починається будь-який спір
Спершу ми отримуємо інформацію з Державного реєстру речових прав: хто власник зараз, на якій підставі, які були переходи права, чи є арешти й іпотеки. Паралельно перевіряємо Єдиний державний реєстр судових рішень: чи немає вже судових спорів щодо об’єкта чи його власників.
Ця перевірка часто показує, що проблема інша, ніж здавалося: наприклад, квартира вже двічі перепродана, і вимагати треба не скасування першого договору, а витребування майна від останнього набувача.
Основні способи захисту
- визнання права власності, якщо ваше право оспорюють або не визнають (ст. 392 ЦК);
- витребування майна з чужого незаконного володіння (ст. 387, 388 ЦК);
- визнання договору недійсним (ст. 215 ЦК) і застосування наслідків недійсності;
- усунення перешкод у користуванні майном (ст. 391 ЦК);
- поділ майна, виділ частки, визначення порядку користування;
- скасування державної реєстрації права.
Спори із забудовником
Якщо забудовник затримує будівництво або не передає квартиру, варіанти залежать від типу договору: купівля-продаж майнових прав, інвестиційний договір, договір через фонд фінансування будівництва чи кооператив. Від цього залежить, чи можна визнати право власності, стягнути неустойку або розірвати договір з поверненням коштів.
Перед позовом перевіряємо дозвільні документи, стан будівництва, право на землю і фінансовий стан забудовника, щоб обрати вимогу, яку реально буде виконати.
Типові ситуації
Квартиру продали за довіреністю, про яку власник нічого не знав. Тут оскаржуємо договір і довіреність, а якщо квартиру вже перепродали — витребовуємо її в останнього набувача як майно, що вибуло з володіння власника поза його волею.
Співвласники будинку не можуть домовитися, хто якими кімнатами користується. Суд може визначити порядок користування або виділити частки в натурі, якщо це технічно можливо.
Виселення і зняття з реєстрації
Колишні члени сім’ї власника, родичі чи мешканці без права проживання можуть бути виселені за рішенням суду. Підстави залежать від того, на якій правовій підставі людина вселилася: як член сім’ї, наймач, тимчасовий мешканець. Зняття з реєстрації місця проживання тепер можливе на підставі рішення суду про позбавлення права користування житлом.
Важливо: виселити неповнолітніх дітей без надання іншого житла складно, суди особливо ретельно оцінюють інтереси дитини.
Спори щодо земельних ділянок
Найпоширеніші спори: межі сусідніх ділянок, накладення кадастрових номерів, право на ділянку під будинком, захоплення частини ділянки. Для їх вирішення часто потрібна земельно-технічна експертиза і робота з кадастровим інженером. Перевіряємо державні акти, витяги з кадастру, технічну документацію.
Що взяти на консультацію
- правовстановлюючі документи на об’єкт
- витяг з реєстру речових прав
- договори, листування з іншою стороною
- технічний паспорт, якщо є
Важливо знати
Добросовісного набувача, який купив майно за відплатним договором, захищає закон, і майно можна витребувати в нього лише у випадках ст. 388 ЦК. Тому важливо діяти до наступного перепродажу.
Заборона відчуження, накладена судом, вноситься до реєстру і не дає іншій стороні продати об’єкт, поки триває справа.
Вартість
Остаточну вартість фіксуємо в договорі про надання правничої допомоги до початку роботи.
Питання і відповіді
Чи можна повернути квартиру, яку вже перепродали?
Іноді так, якщо є підстави ст. 388 ЦК: майно вибуло поза волею власника або набуто безоплатно. Інакше — стягнення вартості з винного.
Як виселити колишнього члена сім’ї?
Через суд, якщо він втратив право користування житлом. Підстави залежать від того, на якій підставі він проживав.
Що робити, якщо забудовник затримує будівництво?
Перевіряю договір і стан об’єкта: можна вимагати неустойку, розірвання з поверненням коштів або визнання права на майнові права.
Чи представляєте в спорах щодо землі?
Так, у спорах про межі, право власності та користування земельними ділянками.
Що таке заборона відчуження і як її отримати?
Це заборона продавати чи дарувати об’єкт, яку суд накладає як забезпечення позову. Вона вноситься до реєстру і блокує угоди.
Чи можна оскаржити реєстрацію права власності?
Так, якщо її проведено з порушенням закону або на підставі недійсних документів.
Скільки триває спір щодо нерухомості?
Найчастіше від кількох місяців до року і більше, особливо якщо потрібні експертизи.
Чи потрібна оцінка нерухомості?
Часто так: від вартості залежить судовий збір і розмір компенсацій.
Чи можна виселити колишнього чоловіка з квартири, яка належить мені?
Так, якщо він не має права власності і втратив право користування як колишній член сім’ї.
Що робити, якщо сусід поставив паркан на моїй ділянці?
Встановити межі за документами і, за потреби, експертизою, а потім вимагати усунення перешкод.
Схожі послуги
